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2017泰國置業白皮書

由於國內限房限貸限售政策的不斷施壓，國內投資房產的紅利不再，加之國內經濟增長速度放緩、人民幣貶值預期強烈等因素的推動，近年來大熱的海外置業更加受到中國家庭的青睞。其中，以泰國為例的東南亞國家更是備受全球投資者的青睞。

“一帶一路”下，泰國成為華人投資者新寵，絕對的“價值窪地”

泰國躍居中國買家海外購房目的地國家，排行第三名

曼谷作為泰國首都和最大城市，房價年均漲幅高達12%-15%

1. 2017年海內外投資者意向分佈

據世邦魏理仕數據顯示:泰國整體房價全球排名99位,租金回報率全球第6位,其租金收益每年可達5%-10%,房產增值每年在10%左右。

據胡潤研究院發布《2017上半年胡潤海外置業投資回報指數》中的投資回報數據顯示:其中泰國房產平均租金回報率達5.13%,遠超中國大陸。

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2. 置業人群分佈，國內北上廣重點

權威數據發布顯示，2017年對泰國感興趣的高淨值客戶，地域分佈密集，所處城市分散，相對較集中於一線城市，北京佔總體的比例人數最大16.21%、上海佔14.07%、廣東13.18% ，北上廣深四城市總計佔比48.46%%。 

值得注意的是，2017年在泰國置業的比例為二線城市之首，高達20.77%，超過廣東的比例。這些熱門城市也開始跟著投資大軍開始泰國的投資掘金路，江蘇佔6.65%、四川5.94%、浙江5.17%、福建3.01%等。這些人群中，平均赴泰投資房產的總金額約在70--150萬人民幣之間。 

3. 曼谷、芭提雅2017泰國買房熱門城市

根據一年來權威數據發布以及最新的調查顯示，2017年高淨值人群中，主力投資的城市分佈分為以下： 

• 以純投資資產配置為主要需求的城市曼谷佔比36.89%，位列第一；

• 以度假需求且投資的城市芭提雅佔比17.8%，位列第二；

• 以養老為主兼自住為主的，清邁佔比13.2%，位列第三；

• 以純看中託管純投資為主，普吉島佔比例8.2%位列第四；

• 其它冷門城市投資：蘇梅島、華欣以及其他城市等。

4. 海外資產配置主力軍增強

根據往年的數據顯示，赴泰國投資的高淨值客戶中，絕大部分都為考慮純投資和為子女、老人目的而進行置業，但在2017年數據的調查顯示中，由於受CRS執行的影響，曾往歐美置業的主流大軍開始往新興的東南亞市場瞄準置業風標，而泰國就是首選的目的地之一，其原因之一就是因為泰國的不受CRS的名單監控中，投資比例佔29.30%。 

5. 泰國房地產市場解析 近年泰國房價漲幅趨勢

截止至2017年第三季度，泰國公寓價格上漲幅度大幅下降至0.35％（-0.5％），低於2016年第三季度的。這是自2011年第一季以來最低的年度價格增長。去年第四季度，新公寓價格上漲了0.59%個點。

目前全泰國的土地價格漲幅也在放緩，至2017年第三季度，土地價格指數（以實際價格計算）上升了1.59%（0.72%），較前一年的7.9%大幅放緩。但在最近的季度（2017年第三季度），地價實際上漲5.3％。

2017年中國置業者在泰國投資的熱度最高的幾大城市集中分佈於曼谷、芭提雅、清邁和普吉，而這幾個城市整體呈上升趨勢，上漲幅度略有不同。

1.平均年漲幅8%，曼谷房價一路上漲縱觀曼谷房價走勢圖，曼谷十年來的房價可謂是一路走高，穩步上升。2017上半年，受海外買家對泰國房產市場的積極情緒以及曼谷地價市場的影響，加上各種城建利好因素刺激，曼谷樓市房價漲勢較為明顯。

下半年，泰國政府對海外赴泰投資進行微調模式，在精英簽證、土地租賃、住宅年限等多政策組合，再加上中國正式執行CRS，下半年曼谷的公寓銷量的速度有所加速。

2.芭提雅置業風標，備受海外青睞芭提雅近5年中每年上漲的均值為6-10%，2017年新房交易量環比去年上升，預估下一年增長5.3%。芭提雅市區價值與同在曼谷相比，要低近一倍，平均起步價格已與曼谷相對持平，未來置業芭提雅的購房者將付出較高的投資成本。

3.清邁養老聖地，年均漲幅5--8%清邁近5年中每年房價上漲的均值為5.3--7%浮動，而位於古城區與尼曼路，最高漲幅可達10%/年，2017年截止清邁新房交易量環比去年增長倍增，預估下一年增長3.6%浮動。房產價值相比曼谷和芭提雅大城市仍是低位，未來幾年仍有很大的增值空間，養老、為子女教育目的為主的購房者可關注清邁。

4.普吉投資潛力上升，漲幅趨勢大普吉近5年中每年上漲的均值為高於清邁，2017年中國選擇普吉置業需求量大幅度速增，預估下一年隨著普吉城市的規劃以及軌道交通建設將有望倍增。普吉近幾年相對其他大城市，房產開發商數量緩慢，房價增速相對比其他地方弱，但憑藉其全球度假海島聖地的地位，仍然吸引很多購房者前往。

5.泰國房地產無泡沫風險 過去幾年來，泰國的房地產價格上漲幅度非常小，導致這部分原因是前期泰國政治上的不確定性。從2008年到2016年，房價僅上漲了29.1％（實際為10％）：

• 2009年，單獨住房價格較上年同期上漲2.5％（實際為-1％）。

• 2010年，房價同比上漲1.8％（實際為-1.3％）。

• 2011年，房價同比上漲2.3％（實際為-1.2％）。

• 2012年，房價同比上漲7.4％（實際值為3.7％）。

• 2013年，房價較去年同期上漲5％（實質為3.3％）。

• 2014年，房價較上年同期上漲6.5％（實質上5.9％）。

• 2015年，房地產市場再次放緩，房價與去年同期相比上漲1.1％（實際值為2％）。

• 2016年，房屋價格較去年同期下跌0.4％（實質下跌1.5％）。

根據住房商業協會主席Issara Boonyong的數據，泰國低層住宅的實際需求量低於300萬泰銖（合90580美元），佔市場的70%。其餘30%的需求來自於置業投資者，其購買房屋主要目的為了租金收入。

6.泰國房地產租金回報率豐厚根據最新的“ 全球房地產指南”的調查統計，首都曼谷的租金收益率從5.0％到8.0％不等，芭提雅租金穩定5%至7%，最高租金達至10%；清邁租金穩定5%；普吉島至6%。 

相比與大多數國家的主要城市對比，在曼谷中心位置的一套60平方米的公寓如今的租金回報率穩定淨收益約5.6％；面積為120平方米左右，地段也位於市中心，租金總收益率約為8%。

6. 泰國經濟好轉，進入平穩期

2017年第三季度，泰國經濟同比增長4.3％，高於上一季度的3.8%，是四多來增速最高水平，主要得益於強勁的出口和個人支出。從2013年到2016年，經濟平均增長了2.5％。

根據國家經濟和社會發展委員會的數據，今年的經濟增長率預計為3.9％ 。

泰銖過去兩年對美元升值了9.9％，到2017年11月達到平均匯率32.895泰銖= 1美元。目前為止，泰銖是亞洲表現最好的貨幣之一，受到外國資本流入和近2000億美元外匯儲備的支撐。

儘管泰銖走強，但作為泰國經濟主要推動力的出口在2017年10月仍較上一年同期增長7.5%，至201億美元。同樣，同期進口也增長了7.9%，達到199億美元。

在經歷了三年的萎縮後，2016年的總出口預計將增長0.5%至6%，預計今年出口總額將在今年上漲5％至6％。

當然，作為全球旅遊大國的泰國來說，在2017年10月，泰國接待遊客約272萬人次，同比增長20.9％，2017年前10個月，訪港旅客人數較去年同期增加6.7%，達2882萬人次。

轉載自：寰星海外