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【明報專訊】本港市民上車未見曙光，150餘方呎劏房盤的呎價最高達2萬元，一般車位價格亦超過百萬。與其投放百萬元投資面積相當於車位的納米樓，愈來愈多港人放眼海外物業，特別是東南亞地區，傳統旅遊熱點泰國曼谷正是受歡迎的置業目標之一。地產代理樊山至尊行政總裁李丹翔表示，隨着中國資金流入，料明年曼谷市中心樓價最高可升一成 ，而市中心外圍料也有5%升幅。

明報記者 王俊騏

李丹翔表示，近兩年曼谷黃金地段樓價升幅達兩成，平均呎價6000元。因為地產商覓地和改變土地用途困難，例如河畔地區的樓宇設高度限制，壓抑了供應。李丹翔表示，市中心平均每年有8000伙新盤供應 ，但預料明年只有4000伙（圖1）。相反，自去年底起大量中國資金流入泰國，以及「一帶一路」政策帶動下，樓市供不應求，李預料明年曼谷市中心樓價上升7%至10%。

料明年市中心樓價最多升一成

目前泰國未有特別針對海外買家的稅項，但仍有不少限制，例如當地法例規定海外買家只能購買一個項目49%永久業權（Freehold）單位，這種單位不需繳付差餉和補地價。如海外人士購入其餘單位，需以租用業權方式持有，業權限期為30年，期滿再續約。若買家在購入物業後5年內賣出，需付3.3%特別商業稅；如在5年後售出則需付0.5%印花稅。除了稅率，匯率也是海外置業的重要考慮。近年港元跟隨美元走強，購買非美元國家資產時變相有折讓，每港元兌泰銖最新報4.28泰銖。

高級公寓呎價5800元 按年升13%

世邦魏理仕今年首季報告顯示 ，期內曼谷市中心有2812伙新公寓（Condominium）供應，按年微跌3%；高級公寓平均叫價每平方米26.9萬泰銖（每方呎約5864港元），按年升13.1%。市中心優質地皮價格上升，導致新豪宅項目價格屢破紀錄，例如提供77個單位的98 Wireless，每平方米價格最高達72萬泰銖（每方呎約1.5萬港元）。惟這個呎價水平在本港也只與公屋單位相若，一個近月成交的藍田德田邨單位，實呎達15,030元，成為全港呎價最貴公屋。

曼谷公寓市場首季仍然疲乏，因為銀行收緊按揭和整體經濟未有復蘇迹象，世邦魏理仕相信未來發展商會較針對中高收入人士市場，因為他們受經濟下行影響較少。該行指泰國地產商嘗試拓展海外客源，而且當地旅遊業蓬勃，預料未來會更多海外買家購買泰國公寓，令公寓市場更活躍。數據顯示，首季曼谷內持工作簽證的外籍人士按年升2.1%至8.4萬人 ，當中日本人仍是最大族群佔22%。中國人則佔13%，比例自2011年以來增加一倍，但他們的住屋預算普遍較低。外籍人士仍然主要聚居於素坤逸區（Sukhumvit），因為鄰近BTS站（曼谷大眾運輸系統）和有大量餐廳及商店。

根據海外地產資訊網頁Global Property Guide資料顯示 ，今年第一季泰國樓價按季下跌0.16%（圖2），跌幅較前一季的1.9%收窄，但已是連續3季下跌。若按年計算，泰國樓價下跌0.62%；在主要亞洲國家或地區中，只有泰國與新加坡樓價錄跌幅。泰國一間大學的調查則顯示，住宅買家信心指數由去年底的62.4，上升至今年3月的68，因為經濟有好轉迹象；但今年住宅需求相比去年仍未見明顯提升。

湄南河景豪宅 入場費500萬起

此外，港人熟悉的新加坡酒店管理及水療品牌悅榕莊，與泰國地產商Nirvana Daii（NVD）合作推出曼谷豪宅項目「悅榕莊河畔曼谷」，將於下周在香港開售，共有133個單位，呎價料6500元起，入場費約500萬元。項目實用面積747至9006呎，主打1至4房戶，並另有一個5房複式戶，所有單位都享有湄南河景。香港買家可獲項目的永久業權，不需擔心未來業權問題。

李丹翔預計項目將於本港售出10至12個單位，相信買家由買入單位至收樓期間，當地樓價會升15%；而附近同類單位呎價介乎8500至1.1萬元。他預計當地樓價平均每年升5%，租金回報約5厘至6厘；而項目價格每年將會升10%，因為身處黃金地段，買家可擁有3.5厘至4厘回報。