介紹曼谷各區域房市實情－iCare 國際地產

隨著國內房產投資者對曼谷房產的關注度提升，越來越多的投資者試水投資曼谷房產。富於冒險精神的，重金投資；謹慎型的投資者，多選擇入門級的房產，小額投資。今天，小編就特地來寫寫軌道交通沿線的區域劃分。

首先，先來看看 2017 版的曼谷軌道交通圖（已按顏色標出區域） :

這張圖告訴我們：

1. 藍色MRT 地鐵線，目前唯一一條地鐵線，日均乘客流量 30 萬人次。

2. 淺綠色BTS 素坤逸線，與有曼谷長安街之稱的 Sukhumvit 路重合，上連曼谷北部政務部門區域，中部購物區、外事區；下連曼谷東南端新開發區；日均乘客流量 80 萬人次。注： 2018 年新通車 9站。

3. 深綠色BTS 是隆線，始於眾人熟知的 Siam 購物區，途經曼谷第一老街 silom 路，途經昭披耶河，到曼谷西南端；日均乘客流量 30 萬人次。

4. 紫色BTS 北線， 2017 年新通車線路，鏈接曼谷北部郊區與曼谷市區北部乍都乍週末市場區域，日均流量 5 萬人次。

5. 紅色Airport Link 機場線，始於 Pathumwan 居住區，途經新區 Rama 9 區域至素萬那普國際機場；日均乘客流量 10 萬人次。

6. 黃色BRT 快速公交線，連接 Sathorn 沙吞與 Rama 3 區域，日均乘客 2.5 萬人次。

下面，我們就來分說每一區域，不過若是說路名，各位投資者會看得云裡霧裡，那麼我們就通過上文軌道交通中的站名及 1 公里範圍內的區域來命名。

Central Lumpini 中心隆皮尼區房價： 25 萬泰銖 / 平起

Central Lumpini 區域是以Siam 為起點，至E2 Ploen Chit 站範圍內；同時，包含Siam 為起點至S1 站Rachadamri 區域。

✨ 區域內包含：

商場：如Siam Paragon /Central world/Gayson/Central Embassy 等；

酒店：萬豪旗下連鎖、本地高端酒店等；

大使館：美國大使館、英國大使館、瑞士大使館等；地位相當於“美國中央公園“的Lumipini 公園；

辦公室：各類A 級寫字樓，如Gaysorn tower；

地價：約10 萬人民幣/ 平，為曼谷之最。

Central world

Gayson

Central Embassy

✨ 此區域的特點：

1. 定位為中心商務區，多商業配套為主。

2. 商業用地與居住用地成競爭關係。商業體開發高地，高端房產爭搶地。

3.Lease hold 租賃權與 Free hold 永久產權項目集中地。該區域因地理位置的優越性，近年來開發的項目多為 Lease hold 30-50 年不等；少有 Free hold 永久產權項目

4. 住宅多獨棟：此區域因地塊稀缺，開發商在有限的地塊上開發商的項目往往以獨棟的形式呈現，地面公共配套不多。

✨ 此區域投資潛力：

1. 生活配套隨齊，但根據現狀看，本地居住者寡：因商業氛圍太濃，生活氣息不足，不受本地實際剛需居住者青睞。

2. 區域保值率高，增值潛力大。

3. 租客：曼谷的交通和基礎建設決定了在曼谷工作的租客群體對中心區域的偏好，省事；第二類，短租市場潛力無限：令曼谷酒店業頭痛的中心區域短租，對酒店入住率形成了不小的衝擊。短租對酒店的競爭，住過 AIRBNB 的旅行者都知道。綜合來說，此區域自住不推薦，但做為海外投資者來說，此地真是塊寶地。

居住群體：外籍年租、半年租租客及 Airbnb 等短租

Sukhumvit素坤逸區域， 13萬泰銖/平-40萬泰銖/平

素坤逸區域是輕軌站E3 Nana 站至E9 On Nut 站。Sukhumvit 區域算是曼谷最為海外投資者所熟知的區域，下文將分段進行拆分說明。

先來說E3 Nana 站。

小編在此表明對該站周圍房產的態度：別碰！Nana 站算是在高端舒適的 Central lumipini區與後文將提到的 E4 Asok 站為起點的外事區中間的一塊奇葩。Nana 站有四大特徵：一為中東、印度租客、商販（非人身攻擊，陳述事實）的聚集地；二為該站區域內基建落後，建築以破舊商場、民房為主；三為紅燈女郎遍地跑；四是對外出租有困難，本地人與老外都不買賬（參考實例： 68 平方，租金僅僅為 18000 泰銖 / 月）。此站區域，小編僅想陳述以上現狀，若做短期投資的金主，請慎重。土豪和長期投資的金主，請忽略。

接著是，E4 Asok站——E7 Ekkamai站

此區間所謂是曼谷開發商競爭最為激烈也是出租市場最為活躍的區域。通常情況下，我們稱之為日本區、曼谷富人區。均價20萬泰銖/平起（如The Esse Asok），特別高端到達45萬泰銖/平。(如：上市開發商Sansiri項目The Mounment )；

其中，E4 Asoke站與地鐵MRT藍色線Sukhumvit站相交，可換乘。

E5 Phom phong緊鄰EM區域貴婦百貨，專為高端人士打造

E6 Thonglor-E7 Ekkamai，素有曼谷的蘭桂坊之稱，生活好不自在。

✨ 區域內包含：

商場： Terminal 21 /Emporium&Emquartier 貴婦百貨 / Gateway 等。

醫院：康民醫院 /Sukhumvit 醫院等。

學校：威爾斯 / 伯克利等等各類國際學校上百家。

餐廳：西式、泰式、日式餐廳無數。

酒店：萬豪旗下連鎖、本地酒店品牌無數。

Gateway商場

Emporium&Emquartier 貴婦百貨

康民醫院

威爾斯國際學校

✨ 此區域特點：

1. 人見人愛：配套足、節奏慢。輕軌沿線商場、高層住宅林立。但如果往沿途雙車道巷子內進入，可見多家老牌自建精美別墅、口味各異的餐廳、醫院、學校及各類小型商業體，充滿了生活氣息，是本地富人和老外最是鍾情的區域。

2. 土地私有，自有小型地塊出讓難。該區域特別有意思，一來是該區域是富人聚居地的象徵；二來各家擁有的自有土地區域太小，開發商很難規模開發商新項目。於是導致了該區域現有可利用地塊隨著逐年開發商越來越少，房價自然逐年遞增。

3. 人以群分：該區域居住的多為泰國本地人、歐美人和日本人等。但偏偏稱之為日本區，為何？二戰後，日本在泰投資逐年遞增。曼谷市區，居住著很多拖家帶口的日本家庭。衍生出的餐飲、教育和醫療和購物等配套，形成了今天在該區域隨處可見的日本元素。

4. 租金高低拉開了租客消費層級：該區域接近 1000 泰銖 / 平的租金，划拉出的高收入群體，對租金承受力高，房屋保護好。

✨ 投資潛力：

1. 成熟的配套，稀缺的地塊。正是對不了解曼谷市場、對需要做資產配置的投資者最為穩健的投資區域。

2. 成熟的租賃市場，穩定的租賃需求：良好的租客素質和成熟的租賃需求，保障了出租率，穩健性投資者可重點考慮。

住戶群體：本地富人、日籍家庭 / 散客、歐美租客

E8 Phra khanong——E9On nut站，均價15萬泰銖/平起-20萬泰銖/平

該區域做為前面日本區域的延伸，近 3 年來發展迅速。E8 站與 E9 站輕軌站旁均新建了兩大商場Summer Hill 和Century Movies Plaza與輕軌站相連。

居住群體主要集中為：本地中產、外籍租客和本地租客。

區域內配套： Lotus 超市、國際學校、 Big C 超市、當地醫院等。

重點值得一提的是，在On nut 站700 米距離處，有上市開發商 Sansiri傾力打造的住宅綜合體T77，此住宅綜合體由 The Base park West +The Base park East +Haus Hasu+Mori Haus +The BaseSukhumvit 77+ 其他開發商各式樓盤組成，這些公寓加起來能住約 6 萬人。目前，該地區已成為預算較低外籍租客及本地剛需租客投資和居住的重點區域。

Phra khanong

On nut蓮華超市

再看2017版的曼谷軌道交通圖（已按顏色標出區域）

Phthumwan巴吞旺區域，18萬泰銖/平起

Phthumwan 巴吞旺區域為輕軌Siam站至N2 Phaya Thai 區域，均價18萬泰銖/平起。

該區域為老牌居住區，區域內高層公寓與老舊 3 層民房分佈。區域內多含有老式酒店、辦公樓；原有醫療配套等。整體來說，該區域近年來發展較為緩慢，新建基建配套缺失，新盤開發商缺地，形成了老舊的映像；區域內多為本地傳統租客為主，小編不做贅述。

Silom是隆-Sathorn沙吞區，20萬泰銖/平起

該區域自輕軌深綠色線S2 Sala Daeng 至S5 Sura sak 站範圍。

先來說說Silom 路。Silom 路作為曼谷第一條街，經過近年來的發展，形成了自己鮮明特點：

1. 住：本地富人守著 silom 路沿線的巷子裡的各式精美別墅，逍遙自在；此地多有歐美租客最愛的各式咖啡吧、酒吧和休閒吧。

2. 辦公：silom 路沿線及巷子里分佈著各式高矮不同的寫字樓，傳統泰式公司、日本公司多在此區域辦公。

3. 玩：有文章評論過，白天的 silom 西裝革履，形容辦公人群來來往往；夜晚的 silom 燈紅酒綠，三五朋友於觥籌交錯間談天說地；週末的 silom ，巷子裡各式咖啡廳、餐廳和休閒吧好不自在。

4. 舊：說實話，初來 silom 路的人，看著整條路舊樓林立，怎麼也覺得與傳說中名氣最大的 silom 映像不符。歷史決定了 silom 路的地塊價格是天價， 9 萬人民幣 / 平的地價單價，真是豪得不行，同時也拖慢了該地的基建翻新。

5. 出新：位於曼谷第一高樓可謂是鶴立雞群，充滿未來科技感的外觀，出類拔萃。奢華低調的 Sala Daeng one 可謂低調又內涵。時尚典雅的 Asthon silom 作為 silom路上 15 年來第一棟新建住宅，激發了 silom 高層住宅火力。在區域內古典的建築群中，一枝獨秀卻供不應求。

小編問過 silom 路的大別墅富人朋友， silom 路巷子窄，交通擁堵，基建落後，為何不搬。答曰：你不懂，你周末或者晚上看看 silom ，就知道這裡才是曼谷的生活味道。

接下來是Sathon。

Sathon Road 沙吞路，作為新晉歐美租客偏愛的區域，區域特點：

1. 辦公樓林立，新派辦公建築林立，如Q house lumpini A 級、B 級寫字樓。

2. 大使館：德國 / 澳大利亞 / 馬拉西亞大使館等。

3. 住宅層起：與僅有 1 公里或者 1 站之隔的 Silom 來說， Sathorn 給人的印象就是新、時尚。時尚的住宅、辦公樓；整潔的沿街店面、酒店等等，吸引了無數老外在此地居住。

4. 停： Sathorn 路沿線可開發地塊基本殆盡，新項目不多。

✨ 投資潛力：

1. 良好的配套，區域長期發展，形成了現代與古典的良好結合。本地人與外國租客偏愛的區域。

2. 基建緩慢：長期投資者可重點考慮。.

3. 遊客必來之地：短租前景一片大好。

目前，很多國內旅行網紅到 silom 租房做 airbnb ，日子好不愜意。

Sathorn

Sukhumvit Outer 素坤逸外區，單價10萬泰銖/平-15萬泰銖/平

該區域是指自輕軌E10 Bang Chak——E13 Bangna站之間的這段區域。此區域，為目前開發商開發競爭較為激烈的區域，為本地剛需居住區、本地租客租房區域。

✨ 該區域特點如下：

1.學：市中心地塊狹小，大多數國際學校多為幼兒園部、小學部為主；而素坤逸外區提供了集中的地塊供給市區的國際學校在此區域開闢了初中部、高中部。故，此區域可看到輕軌沿線遍布的國際學校。

2.購物：E12站，已規劃建立東南亞最大的商場Bangkok Mall,用以響應曼谷市政府市政規劃，bangna區為居住區的政策，轉移市中心居住、交通壓力。

3.新：不同曼谷其他區域，該區域新興基建眾多，入門級到中端樓盤聚集，形成了良好的風貌。

4.行：便利的交通，給與此區域良好的發展潛力。作為Sukhumivt輕軌線的延長區域，15-20分鐘輕軌即可到市中心，大大滿足剛需居住群體的購房需求。

5.買得起：此區域價格10-15萬泰銖/平單價，提供給了剛需群體自住或者租房很好的供應。

BITEC會展中心

曼谷宜家

New CBD :Rama9 拉瑪九-Sukhumvit 站區域,單價15-25萬泰銖/平

新Rama9 商務區是指地鐵Thailand Cultural Center ---Phram 9----Phetchaburi----Sukhumvit站4站組成的新興商業區域。

首先來說Thailand Cultural Center ---Phram 9這一塊。

Thailand Cultural Center ---Phram 9 兩站地鐵之間，近年發展迅猛，期間新建了各類中端商場、 A/B級寫字樓，呈現一片欣欣向榮之景。同時，受到區域內中國大使館和泰國新第一高商住綜合體 Super tower 消息的影響，中國大陸投資者近乎偏執的青睞此區域的樓盤。區域內樓盤最低 7 萬泰銖 / 平未售完，貴至 25 萬泰銖 / 平樓盤接近售罄，呈現部分樓盤外國份額幾乎全部售與中國賣家的情況。

⚠️ 小編特此提醒各投資者理性，對待該區域的房產，區域房產特點如下：

1. 住戶群體：本地剛需居住群體 + 短租 airbnb 經營者 + 中國租客；

2. 鮮有外籍租客：各投資者做長租投資的，要想有較高的租金和優良的租戶質量，請慎重考慮；

3. 慢：寄希望於 Super tower 落成提振周邊房價的投資者需考量泰國基建速度，保守估計 Super tower8-10 年方可落成；

接著是連著Sukhumvit的這一塊。

Phechaburi-Sukhumvit 區域，算是日本區域發源地、辦公地；酒店業發達、購物方便。區域近Phechaburi 基建待建設、待開發眾；但優於雙軌（地鐵與機場線）交匯，潛力無限。區域後半段，毗鄰 Asok 商務區，無可撼動的 CBD 區域，推薦樓盤 The Esse Asok，是該地區最後一塊空地在建樓盤。

超級塔

esplanade商場

River Side 河濱區域

此區域沿昭披耶河蜿蜒，流經大皇宮、中國城等景區，途經輕軌線S6 Saphan Taksin ，環抱RAMA 3路。總體來說，沿河流域基本被開發為高端酒店式公寓住宅，多為30 萬泰銖/ 平起的永久或非永久住宅，唯一重點推薦上市開發商 Riamond landThe River樓盤，均價15 萬泰銖/ 平。其他地區樓盤，由於曼谷市政府對河岸兩側開發不足，多為貧民房或者酒店自營碼頭，沿途旅游資源開發落後。土豪可考慮高端酒店式公寓，普通住宅開發商緩慢，老舊民房遷改困難，對租客吸引力不足。