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Mar 19 Mon 2018 15:51
草藥最古老的保健方式▏Vol. 040 《泰國通》

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Mar 17 Sat 2018 22:11
泰國房產十年 —— Sukhumvit 黃金大道發展史

除了買房還能買什麼的時候，代表著一種金融現像走到極致 “房地產發展的黃金期是未來十年，而不是過去的十年，所謂的'黃金期'指的不是房價，而是房地產這一行業。泰國的房產黃金期從漲幅的角度來講確實已經進入，但是從產業發展空間的角度來看，房地產的黃金期還在後面。”今天分析菌介紹，泰國房產sukhumvit大道十年發展夢。

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Mar 17 Sat 2018 22:09
泰國政府相信房市將在今年迎來較高成長

泰國中華日報3月15日報導頌提拉表示，政府對今年房地產強勁復甦預期充滿信心。同時希望，本月15日至18日在詩麗吉國際會展中心舉行的第38屆住房和公寓交易會將夠完成40億泰銖交易額目標。

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Mar 17 Sat 2018 22:05
曼谷水門市場,中國遊客都喜歡去的地方!

水門市場都毫無疑問是曼谷中部其中一個批發商品的必去之處，也是以更經濟實惠的方式探索這座激動人心的國際大都市的入口。眾多餐廳和攤位讓來自全球每一處的遊客都可以在這裡找到自己鍾愛的美食。這裡不僅有來自印度次大陸、中國和泰國本地的特色美食，也有假座該地區多間酒店的諸多國際餐廳。

不同人對曼谷水門市場有著不同的感覺：有的認為它空氣潮熱、物價低廉、人潮擁擠，而有的認為它是曼谷最魅力十足、趣味非凡的地區。事實上，這些見解都合乎情理，並無對錯之分，只取決於個人喜好。

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Mar 16 Fri 2018 12:42
新聞專題 >海外房地產曼谷Rama 9泰交所坐鎮添身價商業中心新寵兒專才住屋

泰國曼谷的核心商業區與香港一樣，商住供應長期緊張，在發展飽和需求強勁下，必須向外開拓。位於地鐵Phra Ram 9站周邊的Rama 9地段，近年商廈相繼落成，加上鄰近新建大型購物商場，已發展成第三代商業中心，並帶動附近住屋需求。然而，該區的高級住宅價格仍較傳統豪宅區落後約25%，反映仍有甚多升值水位；事實上，最近Rama 9中心區一個在香港開賣的新盤，呎價高達4480港元，十分進取。
據世邦魏理仕發表曼谷今年第一季一手住宅大廈市道報告顯示，市中心住宅叫價按年升13.1%，截至今年首季的過去3年累計銷售比率為89.9%。報告又指出，曼谷的企業海外員工在今年首季按年增加2.1%，至84721人；其中日本籍佔22%最多，第二是佔13%的中國籍員工，後者較2011年增加一倍。
報告分析，由於置業需要大筆資金，海外僱員亦不易向當地銀行申請按揭，普遍租樓為主， Sukhumvit、Central Lumpini及Silom/Sathorn區為海外高層僱員租住的集中地。Central Lumpini區豪宅今年首季平均叫價每方米約26萬泰銖（每方呎約5693港元），Sukhumvit區平均叫價每方米25.2萬泰銖（每方呎約5518港元），Silom/Sathorn區每方米約25萬泰銖（每方呎約5474港元）。
新樓買家信心指數向上
報告指出，部分海外僱員如來自中國等的房屋津貼未必負擔得起租住上述地區，一些稍遠離中心區但鄰近鐵路站的住宅，由於租金較相宜，遂成為吸納之選。預計公司租客將不再集中在黃金地段，而是擴散到交通便利但稍與工作地點有距離的區份。

隨着曼谷地鐵（MRT）及輕鐵（BTS）持續開發新站，加上中心區擴散，有多個地區正在冒起，目前住宅價格仍相對落後，吸引海外投資者入市，期望物業落成後配合鐵路新站開通，可令租售價升值。
據高力國際曼谷分層住宅報告指出，今年第一季有約10380個一手住宅推出，較對上一季約1.6萬伙大幅減少35%，其中46%位於市郊興建中的地鐵和輕鐵新線及延線範圍，整體承接比率約60%，較去年第四季稍增。隨着公共運輸線擴展，發展商目光開始投放新線及延線地段，尤其地鐵橙線及藍線附近，今年至未來數年將是重點發展目標。報告引述泰國商會大學統計的新樓買家信心指數，今年3月報68，較去年12月的62.4為高。曼谷一手樓價過去數年平均每年升5%至10%，高力國際料今年仍可維持此幅度。
位於Huai Khwang區及Din Daeng區交界的Rama 9商業中心，範圍包括地鐵Phra Ram 9站的Ratchadaphisek Road及Rama IX Road交界一帶，中國大使館、泰國證券交易所、英國與荷蘭的跨國日用消費品巨擘聯合利華（Unilever）亞太區總部，以及泰國地產商Grand Canal Land總部G Tower等都落戶於此。最矚目是由Grand Canal Land發展的Super Tower，樓高615米，多達125層，包括6星級酒店及寫字樓，預計2021年落成，屆時將成為東盟第一、世界第三的摩天大廈。
自從新商廈於3年前開始陸續落成，Rama 9洗脫過往夜生活場所林立的形象，當泰國證券交易所總部進駐，便再有金融機構及國際品牌跟隨，新的商業中心格局成形，同時打造河岸綠色生活概念。據高力國際資料，單是去年就有逾40萬方米（約431萬方呎）寫字樓新供應，大部分屬甲級，促使區內就業率增加；地產商亦覷準該區住宅需求，紛紛加碼開發。
樓價較傳統豪宅區低25%
Rama 9地理位置不俗，距Asok商業中心只約兩個地鐵站，約半小時車程可達消費熱點暹羅廣場；又鄰近快速公路，前往素萬那普國際機場（Suvarnabhumi Airport）約1小時車程。區內生活配套不假外求，地鐵Phra Ram 9站上蓋便是Central Plaza商場，附近有超市，加上鄰近的大型購物娛樂城SHOW DC於去年底開業，為這區增添消費動力。

高力國際統計，Rama 9一帶自2008年至去年6月新增約1.3萬個分層住宅單位，吸納量85%，反映需求強勁。另一方面，該區樓價也有不俗升幅，近商業中心的高級分層住宅售價，由2008年每方米約6.5萬至7萬泰銖（每方呎約1423至1533港元），漲至去年6月的每方米18萬至20萬泰銖（每方呎約3941至4379港元），8年升幅達兩倍，但樓價現水平與傳統豪宅區Central Lumpini、Sukhumvit區及Silom/Sathorn相比，仍低約25%。Rama 9的海外專才對住屋需求增，兼且單位租售價較相宜，吸引外區客轉投，令樓價有實質支持。
據泰國地產網站hipflat的放盤資料，距Phra Ram 9地鐵站約7分鐘步程的Belle Avenue Ratchada-Rama 9，為8座43層高的屋苑，已入伙約兩年，現時平均每方米叫價約12.5萬泰銖（呎價約2737港元），按年升6.4%，租金回報約5厘。其中一個附家具及裝修的1房單位，實用面積約463方呎，叫價550萬泰銖（約130萬港元），呎價約2808港元，同時以每月2.5萬泰銖（約5893港元）放租，按此計算，租金回報5.5厘。
樓高28層的豪宅Ideo Mobi Rama 9，樓齡約3年，前往Phra Ram 9站僅4分鐘步程，目前平均叫價每方米約16.1萬泰銖（每方呎約3525港元），按年升一成，租金回報4.8厘。其中一個高層複式1房戶，實用面積約484方呎，連全屋家具叫價790萬泰銖（約186萬港元），呎價約3843港元。
MRT擴版圖發展商早部署
此外，地鐵橙線東側文化中心至民武里段項目，今年完成投標，施工期5年半，預計2023年通車；該線貫穿Rama 9地區東面，沿線樓價可望受惠向上，目前該帶樓價較Rama 9中心區便宜33%。事實上，不少地產商早於該範圍投資，如泰國發展商Charn Issara Development投資18億泰銖（約4.24億港元）興建的豪宅Issara Residence Rama 9，共20間獨立屋每間售價8000萬泰銖起（約1886萬港元），呎價約1萬泰銖（約2357港元）。泰國地產商Sansiri發展的細碼分層住宅THE BASE Garden-Rama 9，售價僅280萬泰銖起（約66萬港元），以實用面積約334方呎單位計，呎價約8383泰銖（約1976港元），入場門檻相對較低。

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Mar 15 Thu 2018 18:42
曼谷未來EBD -曼谷新興的商務拓展區

與同為亞洲大都市的香港和新加坡比較，曼谷常住人口達850萬位居第一位，但是房屋均價僅為4008美元，月生活費低至566美元，均為三城中最低。可以說，曼谷是一座適合生活，發展前景巨大的城市，現在以低門檻投資正是絕佳時機。
作為東邊經濟出口，項目周邊黃線（Yellow Line）和淺綠線（Light Trail）已經在建設當中，分別在2021和2023年竣工通行。屆時，成將為曼谷新興的商務拓展區EBD（Extend Business District），升值潛力無可估量！同時受益於Yellow Line和Light Trail的開建，將會承接更大的交通和區位地位。下圖顯示的Light Trail即為連接Bangna和機場素萬那普的快速通行鐵路，起到極大的分流和直達的作用。

▲LIGHT TRAIL正在建設中

為什麼說Bangna區域給外值得投資者關注呢？這和曼谷日新月異的軌道交通發展狀況是分不開的。城市軌道交通所產生的效益主要體現為站點周邊的土地增值和土地開發強度提高。比如曼谷BTS延長線，在建設期內，Bang Na站和Bearing站附近土地的迅速被開發——以商場為核心的城市綜合體建設，讓該區域內土地價值水漲船高。周邊地段，過去一個季度房價漲幅達到18.9%、過去一年房價漲幅達到31.9%、租金漲幅更是飆升了46.01%！用超低的成本獲取難以估量的未來收益。

配套完善，生活極為便利

曼谷東部最大的商業娛樂中心，國際學校、購物、醫療。
BITEC（曼谷國際貿易展覽中心）、購物中心Central Bangna、高端商務中心Bhiraj Tower和購物城Mega Bangna都在項目生活圈內，美好的曼谷生活，就在眼前。

▲周邊購物中心

除此之外，周邊還擁有Berkeley International School、Singapore International School、American School of Bangkok在內的多所國際學校，以及以Samitivej Children Hospital、Srikarin International等多家知名醫院。無論是為了英美體系的優質教育，還是想要在此享受泰國高水平的醫療養老，都是你超值的選擇。

2008年至2016年，曼谷房產的供應量不斷提升，與之相對應的是可供開發土地資源越來越少。特別是被譽為曼谷“通州”的BTS延長線沿線，區域內優質項目幾乎放出就被一搶而空。

▲2008-2016曼谷公寓供應情況數據來源：萊坊

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