泰國購房投資需要先了解的“術語” @ iCare 國際地產

泰國更適合的投資向是長期投資：租金和房價上漲的回報都是值得關注的點。跟國內不同的是，基本不存在買完房沒多久房價翻倍套現離場的，這是一個穩健增長、合理增值的市場。下面我就來給您介紹一下泰國買房的“術語”。

地塊的顏色劃分：

對於泰國土地的使用範圍和建築面積的要求，泰國城市規劃局都有明確的規定，下面我羅列一下各個顏色所表示的含義;

黃色：地塊用途為低密度型的住宅用地;

橙色：地塊用途為中密度型的住宅用地;

褐色：地塊用途為高密度型的住宅用地;

紅色：地塊用途為商業用地;

紫色：地塊用途為工業用地;

紫羅蘭色：地塊用途為倉儲用地;

綠色：地塊用途為鄉村和農業用地;

淺褐色：地塊用途為文化產業傳統保護用地;

藍色：地塊用途為政府以及其他公共設施用地;

除了顏色的劃分外，每個地塊還有相對應的可建築面積的規定，例如最受開發商喜歡的紅色地塊商業用地，其中有分可建築面積為土地面積的8-10倍，比如說您拿來一塊商業用地1000平米要建個公寓項目，那您最多可以獲得的建築面積為一萬平米，如此類推，具體您可以拿土地的地契號去政府規劃局查詢此地塊的最大建築面積，畢竟這項直接涉及到項目的成本，買地塊前必須查清!特別是要建工廠之類的用地更加嚴格，不僅在於土地屬性劃分，而且看工廠種類，如果是有排污型的工廠，很多地區的政府都不會批給工廠許可證了。

建築物的高度限制：

在城市內的建築物高度一般都遵循一個原則，就是建築物的高度不能超過門口馬路寬度的兩倍長度，這個長度還包含了人行道等公共區域，當然馬路也必須是公共馬路，不可是私人的，如果馬路中間有排水管道，這個管道的寬度也可以計算在馬路寬度以內，同時還包含地塊最前沿到大樓最前沿的這段距離，都可以計算兩倍的範圍以內，比如說門口馬路寬度是12米，中間還有排水管道佔了4米，兩邊人行道加起來5米，小區緊鄰馬路，但設計的大樓最前沿離地塊最前沿10米，那該建築物的高度應該在12+4 +5+10=31x2=62米內。

除了在城市內的高度限制外，海邊地塊的高度限制又有其特殊的規定，一般情況下來說，離海岸線20米內禁止建任何建築，20米-50米範圍內可以建築高度不超過6米，50-200米範圍內可建築高度不超過12米，200-400米範圍內可建築高度不超過16米，所以海邊地塊並不是擁有越寬的海灘越好，而是要有足夠的縱深才可開發足夠高足夠多的面積以供銷售盈利。

首先不是所有項目都需要申請環評證，主要看項目的體量來決定，基本規定是別墅小區在500戶以上或者總佔地面積在100萊(萊：泰國面積單位，一萊約合2.4畝)以上才需要申請環評證;公寓和酒店項目在80個房間或者使用面積在4000平米以上就需要申請環評證了;所以開發公寓項目的話基本都要超過這個基本體量了，那麼申請環評證將勢在必行，環評證的申請週期一般在6-8個月，這是最好的情況，如果設計方案問題比較多，或者說體量比較大的項目，沒個一年到將近兩年基本很難下來，所以大部分開發商都會尋找專業辦理環評證的公司去申請處理，因為環評證不僅僅涉及到項目本身的情況，如室內高度，空氣狀況，排水排量，電壓電容，綠化公共面積等等。

最麻煩的是還涉及到項目周邊的情況，環評證其中一個很重要的參考點在於項目周邊的居民意見，如果您購買的土地旁邊是普通居民還好，買個水果拜訪一下基本能夠搞定，如果是其它小區就需要和小區物業打交道，如果是皇室成員住所或者當地有權有勢之人，您建的項目有可能擋住他們家的通風或者陽光，而導致拿不到項目周邊居民的同意書，那您的項目就很可能拿不到環評證，這種案例在曼穀不少，所以買地塊對周邊環境也要有一定了解;

有些銷售中的土地您會發現很多都已經申請好了環評證，並且有了建築許可證，這種情況下對於投資者開發商來講確實是非常方便的，因為環評證一旦申請下來，理論上是無過期的，並且隨著土地的買賣也可以過戶給新的地主，建築許可證的有效期一般是：

小於一萬平米的有效期一年;

大於一萬平米而小於三萬平米的有效期兩年;

大於一萬平米的有效期為三年;

建築許可證到期可以續期;有了這兩個證書對於開發地產和前期的核算成本將會非常便捷，當然也不要忘了核查前地主申請環評證和建築許可證是否有把相關費用結清，以免造成下個業主的負擔。值得注意的一點是申請EIA其實並不需要一定要過戶完土地，只要有買賣合同即可申請，同時還可以申請銀行貸款，這對高價值地塊通常需要一定時間去完成過戶會提高很多效率。