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房地產中，有兩種價格關係緊密，土地價格和房價。那麼，是房價決定土地價格，還是反過來？也許兩種說法皆而有之。前兩期的公眾號文章“ 給你一台時光機，你會回到30年前的曼谷買房嗎？”中，我們提到了曼谷房地產市場30年（包括房價）的發展，今天，我們接著來說說曼谷30年間地價的走勢。

30年地價變化

據全球知名代理公司世邦魏理仕統計，曼谷市中心的地價自1988年以來上漲了1000%。

從1988年到1996年，泰國在“亞洲四小虎”繁榮期，市中心地價小幅上揚；1997年金融危機爆發，98、99年復蘇後地價直升，進入2000年保持穩定。

到了2005年，地價開始跳躍式增長，CBD主要地塊的價格迅速上漲。2010年時再次放緩，這種情況直至2013年，之後市中心地價更是直線上升，2017年上漲幅度最大。

30年間土地拍賣

80年代末，有兩宗地塊的交易具有里程碑意義，其中一個是帝國大廈的開發商以6250元/平的價格收購了位於沙吞的一幅8萊（約12800平米）的地皮；另外一個是無線路上一塊約21.5萊（約34400平米）的地皮，當時是Standard Chartered銀行經理的家，M Thai集團以12500元/平方米的價格收購了這片土地，現在是四季廣場開發項目。

最近一次沙吞地區的土地拍賣是澳大利亞大使館一幅8萊的地塊，2017年時以7.25萬元/平的價格出售。而在倫坡尼區，SC Asset以15.5萬元/平的價格購買了 Soi Lang Suan 880平方佤的地塊。按總價計算，2018年最大宗的土地交易是中央集團和香港置地集團聯合購買了位於英國大使館面積約23萊的土地。

影響地價的因素

曼谷的公共交通超過120萬人次，巨大人流量給車站沿線土地帶來了附加價值，但並不是每條線路都具有同樣的吸引力。土地價值部分取決於線路和車站的使用程度。

“土地價格的另一個重要決定因素是城市規劃和建築法規。法規中規定了一塊土地上可以建造多少層、多少面積。很明顯，如果在一個地塊上建造的面積較少，那麼土地價值就會降低。”世邦魏理仕執行董事Kulwadee Sawangsri女士說。

城市規劃和建築法規變得越來越嚴，但現在依然是決定土地價格的關鍵因素。

從地價看曼谷30年的發展

土地價格的上漲並不是一成不變的，曼谷的發展模式也發生了巨大的變化。

從歷史上看，城市商業中心位於Charoenkrung 路，而政府中心位於Ratanakosin島。在1950年到1960年，商業中心搬到了是隆和Surawongse路，這一區域便成為曼谷第一代CBD，也是曾經的曼谷地王。

到了七八十年代，曼谷向外擴張，但還沒有一個明確界定的城市中心。1999年，第一條BTS開通運營， 2004年時MRT深藍線開通。

在2000年初，高層公寓、現代寫字樓、各種商場開始增多，BTS貫穿的素坤逸區逐漸繁華，市中心的界限越來越清晰。而且隨著新道路、地鐵、高鐵、公交站的修建，曼谷城市也在不斷擴大。

2017年泰國房地產價值評估及研究中心公佈了曼谷土地價格升值最快的地段排名，素坤逸21巷1年升值27.3%排在了第一位。

公共交通線路改變了曼谷居民的工作、生活和娛樂方式。到2020年中期，曼谷的公共交通線路將達到460公里，而倫敦的地鐵系統只有402公里。未來的曼谷無論是居住還是旅遊都十分便捷。

地價上漲推高房價

地價上漲的速度超過了建築成本，因此土地價格在總開發成本中所佔的比例越來越大。拿地成本越來越高，總的開發成本上升，推動公寓價格上漲，提高了租賃項目的可行性收入。

長期關注泰國房產的買家可能會發現，同一區域兩個公寓項目入市時間相差僅1-2年，售價相差可能就高達30%以上。導致房價飆漲的主要原因就是土地成本的上升，這1-2年來，尤其是曼谷市中心，地價上漲的幅度高達15-25%。而為了確保盈利，開發商通常會提高樓盤售價來達到預期目標。

曼谷的幾個中心區是隆/沙吞、倫坡尼、素坤逸、湄南河岸，自2006年以來，房價上漲速度驚人，像價格在200-500萬泰銖中低價位的公寓房源少之又少。

地塊重新開發再利用

很多情況下，土地價格會高於地塊上現有建築的價值，很多老建築被拆除，而土地也被重新開發。

曼谷也有這樣的情況，位於無線路的Kian Gwan Tower I以及Chidlom路的Vanissa Building都已經被拆除。Dusit Thani Hotel也計劃拆除，且該酒店所在地塊也將重新開發。然而，到目前為止，只有單一所有權的建築物被拆除。

公寓樓不同於其他建築物，舊公寓樓拆除重建需徵得100%業主同意才可進行。但迄今為止還沒有發生此種情況，儘管現在有些公寓所有單元的總價值低於公寓所在的土地價值。泰國是一個土地私有化的國家，世邦魏理仕認為，讓曼谷的公寓業主100%同意拆遷重建，很難。所以可用來開發的土地資源相當有限，加上成熟配套和優越環境附加值的凸現，制約了市中心新盤開發的速度。

房價的源頭是土地供應，隨著曼谷的地價持續上漲，2018年新建公寓的價格也將上升。一句話，想投資曼谷房產的朋友，不能再等了。