天使之城 - 曼谷

曼谷( Bangkok)是泰國首都和最大城市,也是中南半島最大城市,東南亞第二大城市。

 

曼谷位於湄南河東岸,南臨泰國灣,根據 2010年人口普查,大曼谷總人口1197.1萬人,其中城市註冊人口達到980萬,人口密度為5801/km²。

 

 

 

逾半數曼谷人有某種程度上的華人血統,每年都有大量移民及外國人湧入曼谷。

 

曼谷是繁華的國際大都市,經濟佔泰國總量的 44%,是東南亞的重要經濟支柱。

 

泰國有 582家上市公司,總市值約為4900億美元(2017年8月31日),在東南亞僅次於新加坡,排名第二。

 

曼谷是國際活動中心之一,每年有多達 200~300起的各種國際會議在此舉行。

 

曼谷的軌道交通

曼谷的軌道交通現有 2條輕軌(Bangkok Mass Transit System,簡稱BTS)+2條地鐵Mass Rapit Transit Authority of Thailand,簡稱MRT)+1條機場鐵路線。

▎  輕軌 ( BTS )

BTS分為青綠色的素坤逸線(Sukhumvit Line)和藍綠色的是隆線(Silom Line),兩條BTS的相交站是暹羅站(Siam)。

 

▎  曼谷地鐵

曼谷地鐵 (MRT) 2條,分別為藍色線和紫色線,可在素坤逸站和是隆站換乘BTS輕軌。

 

 機場鐵路線

機場鐵路線服務位於曼谷機場(素萬那普國際機場)地下一層,到達市中心 Phaya Thai。

 

 

曼谷的區域劃分

 

決定房地產價值最重要的三個因素是:地段、地段、地段。

上圖是曼谷市中心( Downtown)的幾大傳統住宅地段:

 

1.  Central Lumpini中央倫披尼

 

 

2.  Pathumwan巴吞旺

 

 

3. Sukhumvit素坤逸成熟區(CBD發展區)

 

 

4. Outer Sukhumvit素坤逸外圍

 

 

5. Late Sukhumvit素坤逸發展區

 

 

6. Silom / Sathorn是隆/沙吞(老牌CBD)

 

 

7. Rama III拉瑪三

 

 

8. Riverside湄南河畔

 

 

9. Rama IX拉瑪9(曼谷新CBD)

 

 

10. Bang Sue邦瑟(東南亞最大的交通樞紐)

 

 

11. Thonburi吞武里

 

 

 

1:Central Lumpini中央倫披尼

Central Lumpini毫無疑問是曼谷最頂級的稀缺地段,是曼谷最老牌的市中心。

 

1902年,泰國國王拉瑪五世——朱拉隆功大帝對曼谷市區進行了規劃。他興建了Royal Bangkok Sport Club(曼谷皇家體育俱樂部),並下令開通了Rajadamri大道,連接了曼谷的兩個區域。Rajadamri意為“皇家旨意”。

 

1920年,拉瑪六世興建了Lumpini Park。曼谷皇家體育俱樂部和倫披尼公園就好比美國紐約的中央公園,Rajadamri大道就好比北京的長安街,已經超越了地段本身的價值,象徵著“皇室、尊貴、地位”。

 

 

CentralLumpini的土地供應量極度稀缺,絕大多數地塊均歸皇室所有,目前幾乎已無任何尚未開發的土地。

 

Central Lumpini非常豪華——眾多五星級酒店、各國大使館和大使宅邸、數個高檔購中心、一群極其顯赫的大家族和社會精英的住宅,區域內的物業幾乎皆為奢華檔次(Luxury Segment )。

 

Central Lumpini的公寓均價也一直以來都是最昂貴的,越靠近Lumpini Park,均價就越高。

 

2:Pathumwan巴吞旺

地處土地稀缺的曼谷市中心, Pathumwan開盤的新公寓非常少。

 

 

Pathumwan巴吞旺於1914年規劃,現主要為曼谷市中心購物商圈。北面以勝利紀念碑、南面以Rama IV路、西面以Sirat高速路、東面以Thanon Rajadamri路為界。

 

全球第六大購物中心Central World、高端百貨Gaysorn、久負盛名的Siam Square、頂級購物中心Siam Paragon、潮牌雲集的Siam Center、重新裝修的Siam Discovery、淘寶街MBK均座落於此。

 

此外,泰國最高學府Chulalongkorn University(朱拉隆功大學)、皇家警察局、國家體育場、泰國紅十字會等機構均佔據了Pathumwan位於市中心的大片土地。著名的泰絲之王——Jim Thompson的故居亦座落於此。

 

由於地處土地稀缺的曼谷市中心,Pathumwan開盤的新公寓非常少。輕軌和機場快線換乘站Phaya Thai較片區內其它區域來說算是住宅相對來說集中的區域。

 

3:Sukhumvit素坤逸

沿輕軌線而迅速發展的片區,主要指由輕軌站Ploenchit至On Nut站沿線的區域。

 

Sukhumvit是曼谷市中心極為重要的一個繁華片區。非常受外國租客青睞,也是非常適合做出租投資的片區。便捷的交通和完善的生活配套吸引了很多外派員工居住於此,毗鄰輕軌的高端公寓的空置率因此很低。通常,越緊鄰輕軌線、越靠近Central Lumpini的公寓的均價越高。

 

輕軌站Ploen chit緊鄰Central Lumpini,土地昂貴且稀有,已無大面積未開發土地。此地交通便捷、生活配套完善,毗鄰貴婦百貨Central Embassy以及高檔寫字樓,公寓價格很高。

 

輕軌站Nana是Sukhumvit沿線上的兩大紅燈區之一。這裡很受歐美遊客的喜歡,生活很方便,同時此地也是印度人和阿拉伯人的聚居地。但也因此臭名昭著,泰國人不太喜歡在這里安家。雖然這個區域的公寓不太容易轉售,但卻因歐美住客的龐大數量而容易出租。

 

輕軌站Asoke是Sukhumvit沿線上和地鐵線的換乘站。自從數年前建成了深受年輕人喜歡的Terminal 21購物中心,Asoke的人流量和人氣便成倍增長。靠近Asoke的Sukhumvit 23巷是Sukhumvit沿線上的第二大紅燈區Soi Cowboy,同樣不被泰國人待見。

 

自從商圈The Em District(Emporium和EmQuartia)落成之後,Prong Phong地價猶如火箭一般飛漲。Prong Phong長久以來都是日本人聚居地,區域內匯集了大量日本餐廳和高端公寓。同時,Prong Phong區域內居住了很多名人顯貴,如泰國前總理阿披實的宅邸便座落於此。

 

Thong Lo是近年來備受開發商追捧的區域。尤其是Prong Phong區域內的黃金地段越來越少,土地供應還未枯竭的Thong Lo便愈發搶手。很多明星名人居住於此,區域內的生活配套非常成熟。

 

 

 

輕軌站Ekkamai旁於幾年前開了一個日系中端商場——Gateway,匯聚了很多日本料理和日系商店。這個區域幾年前與城中心相比仍顯得較冷清,但是現在已經成為了成熟的居住區,目前也有較多的新開盤公寓。

 

On Nut是曼谷市中心與城郊的邊界,除地鐵站附近區域配套稍好外,整個區域目前還有待開發。

 

4:Outer Sukhumvit素坤逸外圍

隨著城市的不斷擴大,Outer Sukhumvit未來也頗具增長潛力。

 

Outer Sukhumvit主要是指Petchaburi路及其以北、Rama IV路以南的小範圍片區。

 

雖然Petchaburi路和這個路段的Rama IV距曼谷市中心並不遙遠,距人來人往的Sukhumvit路僅片刻之遙,但泰國人卻並不認為這兩個區域算是曼谷的“好地段”(Prime Location)。

 

主要原因是生活配套不完善,而且由於附近沒有大型超市,買東西也不是很方便,居住的社區氛圍也不夠濃郁,此外Petchaburi路沿線沒有輕軌和地鐵線覆蓋,所以出租也就相對比較困難。

 

不過,隨著城市的不斷擴大,Outer Sukhumvit未來也頗具增長潛力。

 

 

5:Late Sukhumvit 素坤逸發展區

BTS Sukhumvit線向南延伸的周邊區域


 

 

 

 

BTS Sukhumvit線向南不斷延伸,住宅和商業也不斷向南拓展。這裡已經屬於曼谷的郊區,但是由於臨近地鐵線,未來的發展潛力也不可小覷。雖然周邊配套還不是很完善,但是由於總價較低,還是有不少人在此區域居住。

 

6:Silom/Sathorn是隆/沙吞

曼谷的CBD

Silom/Sathorn是隆/沙吞是曼谷最老牌、也是真正意義上的Central Business District(CBD,中央商務區),被稱為“泰國的華爾街”,始建於1851年。這裡是很多泰國大型企業的聚集地,包括正大集團、曼谷銀行等。

 

Silom/Sathorn後來興建了很多高層公寓,生活非常方便,深受外國租客的青睞,居住於此的社會精英也越來越多。但是其“商務中心”的地位仍然不可撼動,住宅則是其次,這點與Sukhumvit正好相反。這裡有眾多國際金融機構,律所,保險公司,配套有多座甲級寫字樓,如亞洲中心,曼谷城市大廈,Sathorn廣場和AIA Sathorn等。

 

同時,Silom/Sathorn還是曼谷最大的紅燈區,外國遊客絡繹不絕,同時也是國內游客非常喜歡光顧的場所。

 

Silom/Sathorn有數個輕軌站和地鐵站,其中要數輕軌和地鐵交彙的Sala Daeng最為繁華,與輕軌站相連的Silom Complex也為Sala Daeng聚集了更多的人氣。這裡生活便利,既商務又休閒更娛樂,還毗鄰數個醫院。

 

輕軌站Sala Daeng的下一站Chong Nonsi幾乎為Silom/Sathorn片區繁華的邊界,再下一站Surasak的人流便少了很多。

 

7:Rama III 拉瑪三

市中心和湄南河中間的區域

拉瑪三區是位於市中心與湄南河中間的區域,該區域距離現有的軌道交通較遠,但是沿著rama 3路有快速公交線(BRT),主要是曼谷當地人居住在本區域。

 

8:Riverside湄南河畔

曼谷新興的奢華地段

曼谷是世界上少數河濱地段卻發展得又慢又晚的河濱城市,通常河濱城市的沿河地段早被開發殆盡,地價也居高不下。

 

湄南河畔沿岸有數個聞名遐邇的古蹟,最著名的要屬大皇宮、臥佛寺和鄭王廟了,新開發的Asiatique也為河濱生活增色不少。

 

由於曼谷地處湄南河下游入海口處,河岸沒有棘手的岩灘,所以為河濱的開發提供了有利的先天條件。

 

這個地段擁有曼谷少有的五星級鄰里環境——希爾頓酒店、喜來登酒店、東方文華酒店、香格里拉大酒店、全球最高露天餐廳Sirocco,外加後來開的超奢華大盤ICONSIAM以及高貴冷豔的Four Seasons Private Residences,都將Riverside加持為曼谷新興的奢華地段。

 

規劃中的輕軌金色線也將由輕軌站Krung Thon Buri起始,途徑ICONSIAM,最後與輕軌紫色線連接。隨著城市的擴張以及各國投資客對高端公寓需求的增長,曼谷Riverside愈發繁華和奢貴將指日可待。

 

由於Riverside距離中央商務區Silom/Sathorn有一段距離,外加這裡絕大多數的公寓都相當高端,故不太適合出租,但非常適合長線投資。

 

9:RAMA 9 拉瑪9

正在崛起的曼谷新CBD

Rama9區域以著名的地鐵站Rama 9為依托,主要包括:拉差達Ratchadapisek,Rama 9,拉拋Ladphrao等,是曼谷經濟崛起的一個新CBD區域。

 

由於中國大使館也位於該區域,所以這里華人也較多。

 

該區域周邊有許多大型商場和高檔辦公設施,包括即將建成的Supper Tower,著名連鎖超市Robison、聯合利華亞太企業總部、華為總部、商辦大樓“G Tower”,以及大型寫字樓第九塔,都坐落在Supper Tower旁,可以說公寓被金融中心包圍。

 

RAMA9區域正在興建super tower超級塔項目,高615米、共125層,預計2021年建成,將成為世界第3高樓。

 

Rama 9大道,東止於機場快速入口,中間腹地橫跨與曼谷素坤逸區相連,可以輕鬆出入曼谷各個角落。

 

該區域交通便利,曼谷唯一的環形地鐵經過於此,商業配套也逐步完善,使得該區域有著較大的升值間。

 

10:Bang Sue

東南亞最大的交通樞紐

Bang Sue Grand Station是曼谷的一個交通樞紐,位於曼谷乍都乍縣Thoet Damri路。車站由泰國國家鐵路所有,有北部線、東北線和南部線經過,兼具長途客運、通勤客運和貨運業務,車站未來將改建成東南亞地區最大的交通樞紐中心。

 

新車站將引入五條曼谷近郊軌交系統線路、素萬那普國際機場捷運乃至泰國高速軌交線路。新車站將設有24個站台、171,000平方米的總面積而成為“東南亞最大的交通樞紐中心”,同時Bang Sue MRT地鐵站周邊35公頃的土地將會被發展為交通和商業中心。

 

Bang Sue交通樞紐中心未來是汎亞鐵路三條交匯點,完工後所有要經過馬來西亞、新加坡、柬埔寨、中國、緬甸的火車都要在該站轉運,Bang Sue Grand Station是曼谷政府斥資680億泰銖重資打造的交通樞紐中心,預計2021年完工。

 

Bang Sue Grand Station落成後,預計每天將吸引人流超過30萬人次,人潮的匯聚勢必也帶來住房需求再加上房價上漲,未來的曼谷Bang Sue地區將成為下一個房產熱潮!

 

11:Thonburi 吞武里

湄南河西側的地鐵沿線區域

湄南河類似黃埔江,把曼谷分成東西兩邊,河的東岸是現在的曼谷王朝地盤,而河的西岸則是上一個王朝吞武里王朝的地盤。坐落在湄南河西岸的泰國故都吞武里,在1972 年併入曼谷之前一直是個獨立省份,因此躲開了其他地方常見的現代開發。

 

雖然曼谷的多數主要旅遊景點均在東岸,但如果搭乘一艘廉價的渡船去西岸冒險,呈現在您眼前的將是一個決然不同的曼谷。簇擁著狹窄的水道、未遭破壞的村莊,迷人的博物館和古雅的當地市場,吞武里有眾多有趣的、不為人知的景點和活動。吞武里整個地區水道縱橫,讓遊客有機會看到曼谷更為“本土”的一面。

 

吞武里主要的發展區域是沿地鐵線的數個站點,並且地鐵線路現在正在延長。現在該區域主要是泰國當地人居住。

曼谷房產投資回報

CBRE 2017年2月亞太地區房地產市場展望

 

曼谷的房地產具有總價低、租金回報率高、以及擁有永久產權等優勢。曼谷房價基本是根據市場導向而變化,政府調控的影響力較小。總體來看,曼谷平均租金回報率在5-8%,房價漲幅每年在7-10%。

 

炒樓花

期房又稱為樓花,是指在施工階段就推向市場銷售的商品房。

炒樓花,是指買家在樓盤未落成之際只交數量很少的定金,之後轉手賣給別人,從中賺取差價。

 

泰國期房一般簽約時僅需20%-30%的首付,使得投資者可以利用3-5倍的槓桿進行房產投資。

 

例如:20%首付簽下合同,如果2年後房屋升值20%,此時房屋轉手,按實際投資額計算投資回報率為100%

寫在最後的話

泰國,尤其是曼谷,逐漸成為近1-2以來,中國人最熱衷進行房產投資的目的地,這是國內外的投資環境變化造就的。作為投資者,選擇跟上這個大勢,無疑是正確的選擇。

 

但是,隨著市場的逐步火爆,難免泥沙俱下,投資者有必要擦亮雙眼,不僅要充分考慮地段、 配套、 交通、 市場需求、升值空間等諸多要素,選擇合適的投資項目,也要充分考慮開發商和中介的背景,盡量降低投資風險,穩定後續出租收益。

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