iCare 國際地產

【明報專訊】香港人每逢假期多出外旅遊，短線台灣、日本及泰國是熱門地點，若當地有物業，可不用租酒店，甚至作為第二居所，而物業具升值潛力是重要考慮因素。據泰國發展商提供數據，近兩年曼谷黃金地段樓價升幅達兩成，平均呎價6000元，因為地產商覓地和改變土地用途困難，例如河畔地區的樓宇設高度限制，供應難大量增加。FMI至匯投資行政總裁及合伙人李丹翔表示，曼谷市中心平均每年有8000伙新盤供應，但預料明年只有4000伙。相反，自去年底起大量中國資金流入泰國，以及「一帶一路」政策帶動下，樓市供不應求，李預料明年曼谷市中心樓價上升7%至10%。

目前泰國對海外買家有不少限制，例如當地法例規定海外買家只能購買一個項目49%永久業權（Freehold）單位，這類單位毋須繳付差餉和補地價。如海外人士購入其餘單位，須以租用業權方式持有，業權限期為30年，期滿再續約。若買家在購入物業後5年內賣出，須繳付3.3%特別商業稅；如在5年後售出則須付0.5%印花稅。

同一項目 海外買家業權最多49%

此外，買家也要關注泰銖走勢，由於較難預測長線走勢，建議每逢美元或港元走強時，便可分段兌換泰銖。

海外買樓如隔山買牛，最好以首都開始，因為多數空置率較低，透明度也較高，具升值潛力。泰國首都曼谷也是東南亞各國旅遊及貿易的重要城市之一，而排華情况亦鮮有發生。曼谷有幾個置業熱門地區，其中素坤逸區（Sukhumvit）被稱為泰國最繁華的富貴圈。位於BTS（曼谷大眾運輸系統，Bangkok Mass Transit System）素坤逸線的Siam（暹羅）站至Thong lo（通羅）站的物業較優越，而具潛力的地區包括Asoke（阿速）至Phrom Phong（鵬蓬）沿線。根據當地媒體報道，今年曼谷推出的新樓供應之中，最受歡迎的地點是Sukhumvit Thonglor、Phaya Thai和Charan Sanitwong Road。

素坤逸區鐵路沿線物業受歡迎

高力國際泰國研究部發表報告指出，泰國開發商將不斷推出新的公寓項目，因為他們對這個市場充滿信心，尤其是在沿着新的交通線路的位置；中高端市場將繼續保持健康狀態，而低端房地產市場將繼續放緩。由於土地成本上升，這些新單位的價格將會很高，最低售價料每平方米25萬泰銖（約每方呎5920港元）。

物業投資顧問公司Globalhome認為，海外買家選擇在泰國置業，主要原因之一為泰國房產具有永久產權（擁有地契），外國人可以合法持有永久產權的公寓，而且和泰國人擁有同樣的權益。外籍人士和泰國人一樣，擁有泰國房產的永久產權並傳給下一代（泰國無遺產稅，但超過5000萬泰銖的資產會收取10%稅項）。這也是為何泰國有些城市道路比較擁擠，因為土地是私人的，政府不能強拆。

另一個原因是泰國的公寓、別墅交樓時都附有裝修，在芭堤雅大部分物業更是精裝修，很多還提供全套精品家具，減少了裝修的金錢和時間成本，適合外國投資者的需要。假設裝修費用為樓價的15%計算，即樓價變相打了15%的折扣，加上沒有公攤面積節省的開支相當於40％的隱性折扣，泰國中心地區靠近軌道交通的公寓價格相當於每平方米20,000港元×60%＝12,000港元起（約每方呎1166港元）。

中心區平均租金回報約5厘至8厘

公寓絕大部分是精裝修，配有地板、衛浴設施、廚櫃、空調、嵌入式衣櫃等，簡單理解就是搬不走的都是屬於買家的，有的開發商還送雪櫃。此外，泰國公寓沒有公共面積。若希望物業可以作出租用途，租金收入是考慮因素，泰國中心地區的公寓平均年租金回報率為樓價的5厘至8厘左右，甚至可達15厘。

因為泰國沒有房產稅，所以購買泰國的房產只須要在過戶的時候繳納相關的幾項過戶稅費（過戶費、特種商業稅、印花稅、個人所得稅），大約等同樓價的6%，一般買賣雙方各分擔一半。

明報記者