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近段時間，芭提雅，曼谷再次成為很多海外置業投資客們的焦點。

首先是泰國世界日報報導《泰國ECC東部經濟走廊謀劃直通高鐵進入曼谷，快速通達，三大機場鏈接》。

緊接著，泰國政府交通部在新聞發布會上透露：為了加快曼谷城市建設和各區域的交通完善城市群的發展規劃。將以最快速度興建曼谷的交通方案。

分析菌感覺，泰國曼谷已經是天時地利人和，這裡面顯然蘊藏著巨大的金礦，有待有心人去挖掘。今天分析菌就來淘淘金，談談曼谷，談談區塊的趨勢。

曼谷以後未來的房價很可能超過香港或者中國大陸。為什麼呢？因為房產價值的高度，往往由區域的規劃級別和投資強度決定。這一點上，曼谷的城市發展是泰國最強的，明顯的高於其它各個城市。曼谷如今是被稱為東南亞置業投資的首選地，是泰國首府的經濟、旅遊貿易中心聚集中心。

泰國的城市化建設戰略提出後，在曼谷的區位分析來講，分析菌覺得軌道交通戰略地位其實進一步提升了，分析菌認為整個東南亞鏈接到曼谷的bangsue高鐵站目前是未來升值潛力的核心引擎，可以說是“曼谷的黃金城中城”，這從曼谷的軌道交通幾條線路直通該區域Bangsue站就可見一斑。

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而且由於曼谷的城市建設，彌補曼谷市中心的擁堵，整個曼谷的發展其實其實是往北邊以東部環繞發展，四通八達圍繞著曼谷市中心siam sukhumvit一帶至rama 9 CBD各企業的總部也將往北邊遷移。而Bangsue區域，最牛的是——東南亞綜合交通樞紐。這個交通樞紐針對於其它地方來說少哪個國家都可以，但唯獨缺少不了泰國這一條樞紐站，建成之後客流量將是所無法比擬的，有興趣的朋友可以仔細去查查規劃。

簡單說，Bangsue交通樞紐是東南亞最大的交通樞紐，初步規劃了該Bangsue站通過4條線路的列車包括紅線郊區淺紅線，藍線，綠線相連。做出了不同的區域的過渡。而這裡將是曼谷新區的真正核心，是中國、馬來西亞、新加坡、印尼、柬埔寨和越南六大超級都市的連接中心，東南亞經濟發展軸！

如下圖：縱觀泰國，整個的房產市場和投資前景可謂風頭無兩。根據2015年至今相關數據統計得出的泰國房產市場最為活躍的5大城市中。曼谷佔據的整個市場變化份額最為明顯。其次芭提雅其後，各自所佔市場體量如下圖。

而伴隨著今年2018年的中泰高鐵正式動工，加上泰國政府執行的EEC東部經濟走廊規劃，整體的2018年最吸金的投資目的地也會發生相應調整，這其中的首府曼谷和芭提雅將會成為最大受益者。

不僅如此，這兩天刷爆全泰國的新聞頭條還有微信朋友圈的莫過於馬雲將簽署110億泰銖進行泰國投資。這一點上，不僅將電子商務進一步引入泰國，更是在為泰國這個投資選擇上為即將要大批量進軍泰國的企業打了一個前期的頭陣，未來的幾年時間將迎來更多的中國企業駐紮泰國，甚至將吸引更多的國內資產人士對於泰國的肥肉市場看好。

由於泰國大城市經濟的集中發展，不僅就業機會大幅增加，城市的居民數字也持續增長。根據泰國本地有關房地產經濟的報告聲稱，經濟非常活躍地區的商業以及居住用房的需求正在上漲。CBER最新的報告顯示，以曼谷為例，無論是在新建房產、私有住宅別墅還是房地產庫存量，均呈整體持續上升趨勢。

2012年，泰國的房地產市場依然經歷著十年來漫長的平淡期，唯一的大新聞是泰國的旅遊市場被中國導演徐崢的一部“泰囧”喜劇片正式對中國的大市場打開，中國遊客瘋狂版的湧入泰國那時候正式開始體現，至今為止也沒有被削弱過。旅遊的熱度，不僅將泰國經濟拉升一個高度，更是在整體房地產市場拉開了序幕。

然後到了中國提出“一帶一路”的跨國夢。與執行CRS的海外金融賬戶的信息交換後，國內大量資金瘋狂地尋找還處於價值窪地的資產，但是由於人民幣匯率近年來的嚴重高估，國內資產大多處於泡沫高位。無路可去的資金最終流向房地產，幾乎是必然。歐美房地產市場的天價和成熟的市場早已沒法讓後來居上的中產階級進行選擇，最終將目標選定離中國最近的新興國家，馬來西亞、新加坡市場已在2015年以前被國人瘋狂掘金，市場穩定成型，最終選擇泰國作為最為首選的目的地，“一帶一路”東盟十國中的“汎亞高鐵樞紐國”，它將鏈接的其它國家的紐帶中心。

就這樣，泰國迎來了房價暴漲的時期，這次的黑天鵝是曼谷。當“清邁房價100萬能買兩三套房”的新聞還在被瘋狂轉發，曼穀不出意外地接棒，緊接著是芭提雅、普吉等……無論願不願意，不管開發商願不願意，房價如今暴漲就這樣拉開序幕。

與以往不同的是，這次飛速上漲的還有這些城市的房租，以曼谷為例，早期幾年前的sukhumvit租金28平左右的一房，隨手一撈，10000珠左右的好位置，好項目可以租的到，如今中心區的租金價格已被迫逼漲到25000珠/月--50000珠/月。地價飛漲加上昂貴的租金早已讓本地上班族和外國企業白領對高額租金壓力增加，迫使這些群體順著輕軌線或地鐵線往遠離市中心的區域挪動。人口流動帶來了有意思的現象，被戲稱為“新興日本區”的on nut就是個例子，最早開始首次迎來了一撥撥從市中心轉移過來的歐美外國人，到如今成為了日本企業白領居住地。rama 9 CBD一帶的更是成為最新興的曼谷現代版“中國城”。

各地城市隨即推出了一輪新價格，整個泰國房地產市場完全壓制不住這一輪暴漲，但開發商在市場的調控手段集中，供應量目前為止理性。當然，價格不會比往年的便宜，市區也存在不了什麼市場上的白菜價，（如果存在白菜價的，那必然是很遠的地區）熱點城市新盤開發力度有所加大，開發的範圍也出現了擴大。

根據調查顯示，在全國房地產市場火爆背景下，目前的整體價格還明顯屬國內二三線城市的價格趨勢，就曼谷而言，整體的平均價格也絕非如有的數據顯示到的28376人民幣，最終樓市走向取決於各種買售行為的博弈。此外，曼谷的炒樓將游走中心成熟圈，帶熱周邊的城市交通規劃圈。因此，曼谷接下來的熱門區域無一例外看中城市規劃圈的部分！

分析菌自從接觸泰國地產到現在，有不不少的高淨值人士，這些長期投資泰國房產的老司機中，買哪個區域的人最多？估計很多人的答案是：Sukhumvit、Sathon siliom或者rama 9啊什麼的，投資的價值最高。

為什麼？最核心原因就是看好的城市建設加上一系列的成熟配套！這些區域這麼完美，和今後的曼谷發展選擇房產的有何關係？

其中的原因，這些區域事實上只是曼谷城市的一部分。

嚴格意義上的曼谷，是由sukhumvit往東--sathon往南---rama 9往北組成一個黃金三角圈，rama 9往北緊臨中泰高鐵樞紐中心的Bangsue金融核心新區和繞到南部的sathon 吞武里王朝區，其實地理上將這兩地融為一體。

中泰高鐵動工以​​前，曾傳出曼谷的城市規劃加快軌道交通的消息，把曼谷各大企業的總部和地鐵公司以及銀行總部等正式搬遷納入北區。雖然很多投資客針對於成熟sukhumvit已經過於所聞，都認為sukhumvit最好，但本地的明眼人其實都明白，這是大趨勢。以中泰高鐵核心一大片區域今時今日的戰略地位而言，目前整體曼谷規劃的身板，這個區域可供投資價值量瞬間被拉高。

其二，sukhumvit EEC東部經濟走廊是居住價值最高的區域。

對於EEC東部經濟走廊的介紹，分析菌不再重複，整條sukhumvit大道其實就是曼谷中央活力區，這是早期在這條線上CBD的基礎上發展而來的概念。CBD是中央商務區，帶動了整個城市的名片，更是體現了一座城市的魅力。當然論房價，哪裡貴，無一例外sukhumvit是必爭之地，根據市場調查2017年曼谷市區前5名最昂貴的區域顯示，siam (暹羅廣場）一帶的價格已經達到213000泰銖/平方， Chit lom平均200000泰銖/平方，素坤逸Asok一帶平均達到190000--200000泰銖/平方。silom區域均價達到170000泰銖/平方。平均曼谷市場上的區域價格走勢如下圖顯示：

10年前的曼谷相比，自2014年以來，整體的價格翻了一番。曼谷的公寓均價。每年增加需求量和市場上供應量倍增。截止目前，sukhumvit主路上位置可開發量的土地已經越來越少。但如今已經成熟的區域公寓的價值非常高。

截止2018年，整個曼谷的房產平均價格達130620泰銖/平方米， 但有些sukhumvit 地區平均價格已經達到206000泰銖/每平。該區域是目前曼谷最為完善一體的成熟區域，導致sukhumvit地區的價格上漲。

如果要論泰國最昂貴的地價，Ratchathewi Pathumwan是曼谷的最中心，siam (暹羅廣場)區域的繁榮中心是將覆蓋Chidlom Ploenchit地區。地鐵藍色線和sukhumvit深綠色輕軌一號線加上輕軌二號線路交匯處，該區域的平均公寓價格約為235,000泰銖/平方米，較上年（2016-2017）增長16％的增長速度。

對於在sukhumvit地區來說，租金和房價一直在攀升。sukhumvit線路最為重要的房地產市場分列於：sukhumvit上半段，以及從on nut往後的Bang na新區，它們形成了所謂的“市中心與新區的劃分”，此外，Bang na 是作為鏈接“芭提雅EEC東部經濟走廊”重要站點，無論是國際會展中心還是到國際物流站點，或者是馬雲的駐紮點，隨著這些重要的建設啟動，將這個重要的區塊體現出來。

在2017年年初時，泰國各路眾神分析師在預測，去年市場隨著中國執行之後的外匯政策後，這一年市場不會有太大波動，成交量會有所下降，——當然，這一點在去年的執行外匯管制後確實成交量有所下降。反之，與2016年的泰國房地產市場來說，如果非要找一個詞來形容已經被遺忘的市場，估計是只有“熱火朝天"來體現，要知道，2016年的泰國房地產市場可謂十年來成交量與價格變動突破歷史的第二新高，直接刷新了東南亞最新的房產交易記錄。

估計這個行業注定是不甘寂寞。今年春節後這輪持續了幾個月的價格波動，曼谷外圈交通規劃線的平均單價，已經全面將進入2字頭起步的價位（20000人民幣），市場上多處項目如今的蝴蝶效應已經上演。外圈的從單價不到8萬泰銖/平方到如今最瘋狂漲到17萬泰銖/平方，新一輪價格在今年已經拉開了序幕。地標頂級豪宅搶眼球，辦公樓開始旺銷，中國企業進軍泰國給更多的房產業鏈帶來投資新機會。

無論如何，泰國房產市場經歷了的兩年來成交怒放，房地產行業可以說是度過了收穫滿滿的初期，眾多原本正在掙扎的國內投資客紛紛將目光看好市場。如今的泰國市場順境易讓人麻痺，逆境能讓人思考，市場火爆的背後雖然有著困局，但是時候，把2018年的這一場大戲捋一遍。要不然，估計錯過了可就是最美好的時機！