泰國房產十年 —— Sukhumvit 黃金大道發展史 @ iCare 國際地產

「曼谷」的圖片搜尋結果

除了買房還能買什麼的時候，代表著一種金融現像走到極致 “房地產發展的黃金期是未來十年，而不是過去的十年，所謂的'黃金期'指的不是房價，而是房地產這一行業。泰國的房產黃金期從漲幅的角度來講確實已經進入，但是從產業發展空間的角度來看，房地產的黃金期還在後面。”今天分析菌介紹，泰國房產sukhumvit大道十年發展夢。

前段時間轉發過“泰國房產2018年平均價格預以8%漲幅”，為什麼提出這種觀點呢？其實近兩年一直有這種觀點，很多人認為泰國的房地產十年前特別便宜，很不值得投資，但誰料到如今整個亞洲市場，鋪天蓋地的都有泰國房產如何如何，十年前的房產已經成為過去式了，未來隨著泰國對房地產業的調控以及國家引外來投資的政策改變加上城市規劃的建設等，泰國的房地產業不要說未來黃金十年能不能到十年，但現在很多人都認可選擇投資泰國房地產業會繼續成為泰國5-7年裡的支柱產業之一，連馬雲、碧桂園都來泰國投資了，接下來的幾年，不枉跟著大企業走，或許準是不會錯誤的，為什麼呢？因為未來的十年裡是泰國房地產業的真正十年，也是很關鍵的十年。

但今天我介紹的是發展前十年，我們一起去了解這泰國如今最為火熱的sukhumvit大道地產發展史，價格並非如很多人眼中的那麼便宜。

素坤逸（sukhumvit）大道，熟悉曼谷的都老掉牙似的提到這個被稱為曼谷的“長安街”，該區域有著泰國最優質的城市資源和配套，是屬於寸土寸金的城市最核心的黃金地帶。素坤逸（sukhumvit）區就如同紐約曼哈頓，北京長安街、國貿，香港的中環，上海的陸家嘴。也是曼谷多年來穩步發展的最大的一個黃金CBD區。由於隨著城市的發展和軌道交通的興建，使得該片區從十年前寥寥無幾的高樓到如今高樓聳立寫字樓、商場、酒店、旅遊景區等等，成為當今曼谷地價漲幅最大的一個區域。而平均該區域的地價漲在8%，最為密集的區域，地價漲幅達至15-20%%。

如果回顧素坤逸（sukhumvit）十年前，該線路上少有大型的項目興建，那時候Asok輕軌站將只有一個大型商場，只有羅賓遜素坤逸路。沿著素坤逸路，該區域主要辦公樓輕軌交匯處的21商場外沒有很多有高層公寓，當時沒有考慮在這個軌道線上興建很多的公寓項目或者要開發酒店商業中心等，但為了擴張泰國的旅遊業，該區域不斷大量開發擴張，興建豪華商業酒店等，而最早的Grand Millennium Sukhumvit就紮根於此，還有Sheraton，Grande Centre Point和The Westin Grande Sukhumvit等酒店的擴張，但那時候開始並不是很大。

五年後，隨著Terminal21大型商場的興建，該地區開始發生變化，羅賓遜素坤逸於2010年開始建設，並於2013年竣工。羅賓遜素坤逸是sukhumvit線上最為吸引外國商務人士辦公的場所，隨著該區域的發展，使得這一片區越來越成熟，並且該區域的房產價格已經飆升到了15字頭均價，出租率已達至85%，這對於曼谷來說，必定屬於黃金的地段。

到了2018年第一季度，素坤逸路在過去五年內發生了巨大變化，彷彿“泰國房價很貴 ”，這個心理陰影，環繞在很多人頭頂，從2015年開始到至今已經三年了。因為隨著泰國旅遊業的興旺，帶動了整個房產以及酒店業的市場，使得素坤逸（sukhumvit）地區的公寓開發量與日俱增，而Asok區域的開發項目已經飽和。在該片區無論哪位置，隨處可見的都是拔地而起的高樓，而進到巷子深處，隨處可看到低密度的公寓，甚至還有別墅區、酒店，將該區域的土地完完整整使用完畢。

由於過去5年外國人的湧入，該區域的價格穩步上升。開發量只有增加沒有減少。包括投資趨勢、購買公寓轉售，讓主流房產市場繼續增長。大型和小型投資者都在投資這個熱門的房產市場。甚至有些地區的，可以看到很多二手的公寓正在改建為服務式的新公寓以及主要商業住宅，其中主要投資的是外國人，如中國，歐美投資客，香港，新加坡和日本。

該圖數據統計顯示出曼谷新房公寓數量和項目的平均價格。從2013年到2016年，新的城中和沿著交通線路的新盤公寓開發量日益增長。此外，由於MRT與BTS輕軌的建設分佈，市區公寓的發展保持著較好增長。在曼谷CBD中，拋出便宜的土地價格使其成為多個開發商爭奪項目的理想選擇，而其價格適合整體曼谷的市場狀況。

對於曼谷新盤開發量來說，每年開發的數量都會有類似的增長比例，一直到2016年，曼谷的公寓新盤開發量是幾年來的最高比例，且在2016年時候，也是泰國十年來成交歷史第二新高。但在市中心項目開發的比例如今低於城中或外圍，由於沿著軌道交通有相當多的土地，因為高價格和土地的稀缺，如今更多的投資者將目光轉向軌道規劃中的區域，即將準備選擇一個更好的長遠的投資機會。

就平均價格概述而言，紅線開始從2013年起步，曼谷的公寓價格猛漲，平均價格為每平方米142,700泰銖，直到2018年目前的價格已經飆升為每平方米近25萬泰銖。根據泰國的市場走勢，預計未來兩年，曼谷公寓的平均價格將上漲至30萬泰銖/平方米。

素坤逸吧（sukhumvit）外圍的價格，有的地方目前仍然約為10萬至11萬泰銖平方米，但在近兩年的市場走勢，部分地段非常好的樓盤可能已上升至約12萬泰銖平方米。

根據市場分析了解，整體而言，素坤逸（sukhumvit）大道上的公寓價格是如今被公認為是曼谷最昂貴的街區之一。如前所述，該區域是曼谷房地產領域中繼老牌CBD Sathorn之後發展起來的核心位置，而對於在低端市場和高端市場競爭的開發商來說，（2018年第1季度）目前的平均價格超過每平方米250,000泰銖。

在2014年至2017年期間，圖表從3年內的150,000泰銖/平方米躍升至250,000泰銖/平方米，並且素坤逸（sukhumvit）線上的公寓市場趨勢在今後的幾年內將會持續增長，平均地價也一年比一年更高。預計在今年2018年，曼谷的公寓價格將上漲260,000泰銖/平方米至280,000泰銖/平方米，再加上，隨著曼谷新公寓矮層公寓與高端樓盤的不斷開發，素坤逸（sukhumvit）更多的小巷以及主路和軌道沿線的土地開發量開始正在整體的下降。

從價格趨勢分析了解，從周邊地區的Ploenchit到Phrom Phong看價格的差異。Ploen chit被認為是位於Rama 1路和早期的Sukhumvit之間的交叉點，整體的市場調查中明顯看到如今價格上漲250,000/平方米。Phrom Phong地區的平均價格最高為280,000泰銖/平方米，其餘的Sukhumvit地區為230,000泰銖/ 平方米和200,000平方米。針對這些已經飽和的線路，整體的分析如下。

Ploen chit ——從圖上看，可看出ploen chit周邊主要都是公寓和辦公大樓，附近有商場central embaassy，再加上由於周邊土地的價格非常昂貴，公寓的平均價格也很高。最近（2018年第一季度）中，該區域有個XXX已成為泰國最昂貴的土地，價格是3.2泰銖/平方哇（1哇＝4平方米），目前由SC資產股份公司控股。（這塊土地大約880平方米由SC資產上市有限公司以價值近3億美元拍賣獲得。該項目泰國最昂貴的項目。

Phrom Phong ——地區有很多日本遊客和商人以及本地的富豪集中區。很多遊客他們中的大多數將帶來他們的家人都將留下來在曼谷生活。而這些人群中對住房的需求很高，該區域遍布著高層公寓，如今所剩下的土地開發也已經寥寥無幾。

Nana ——該地區主要是住宅與按摩商業中心，也是以前定居在曼谷的阿拉伯人的住宅區。在大多數情況下，該地區分為單數的素坤逸路中，如Soi 3，Soi 11，Soi 13可直接連接到Asok區域，Soi 11和Soi 13將毗鄰Nana BTS輕軌站。高端的住宅公寓也大多在這附近興起，如海德公寓和Q house素坤逸路，而在雙數中的如Soi 4，Soi 6，Soi 8，Soi 10由於道路交通中沒有連接到其他主要線路，因此增長比例低於單數開發，而且由於該區域的地價昂貴，可用的土地開發飽和，大部分建築物都是1-2層的本地別墅和低密度公寓。

Asoke——曼谷的主要CBD之一。該區域分佈著高端商業購物中心和酒店，以及旅遊業等，而該區域也是一直屬於曼谷最為黃金的投資窪地，不僅僅曼谷的CBD，更是曼谷的核心輕軌地鐵交匯處的中轉站，坐擁著曼谷乃至整個泰國最黃金的位置，也是高端企業白領的聚集中心之一。由於地價昂貴，該區域可開發的土地如今開始空缺，越來越多的投資客將目光轉向sukhumvit外城區域。

沒有對比，就不知道現狀。其實連sukhumvit 外圍的房價，這些年也在連連攀升，去年sukhumvit Bang Na至（Samut Prakan）北欖府，輕軌盤800米內的售價以80000泰銖/m²的均價，如今已經接近100000泰銖/m²的房價，而且這幾年是持續上漲，是曼谷未來sukhumvit大道升值的最大潛力。

同時，往芭提雅的高鐵方向也是途經Samrong始發站，從去年到今年初，都有呈現最大程度的漲幅。